L’investissement dans l’immobilier à travers la SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, doit toujours être envisagé après une étude prenant en compte le profil et la situation du client. Il existe en effet plusieurs stratégies d’investissement. Celles pour les SCPI ne diffèrent pas des autres actifs.
Les effets de levier
Une des techniques les plus utilisées de nos jours est l’effet de levier. L’endettement est l’outil de création de patrimoine par excellence. Vous empruntez une somme d’argent, les fonds que vous deviez détenir dans 20 ans deviennent disponibles dès cet instant dans votre patrimoine. Vous rembourserez le crédit, accessoirement assorti d’intérêts. En l’occurrence ici, il s’agit de bénéficier d’un emprunt auprès d’une banque spécialisée en investissement dans les SCPI pour emprunter un capital et ainsi pouvoir acheter des parts de SCPI. Ces dernières vont générer chaque mois un loyer, calculé sur le total des parts achetées par le client devenu associé de la SCPI.
L’emprunt, qui génère un remboursement du capital et des intérêts chaque mois, sera directement payé par le loyer perçu, issu de l’investissement dans la pierre-papier. L’effort d’épargne mensuel s’en trouvera diminué par ce mécanisme. Les loyers viendront directement rembourser une grande partie des charges du crédit. Notons que les intérêts payés et frais acquittés pour l’obtention du prêt peuvent être déduits de vos revenus locatifs dans le régime réel d’imposition. Ce qui rend l’opération d’autant plus attrayante, dans la limite des revenus immobiliers perçus.
La recherche de l’équilibre budgétaire dans un investissement est primordiale pour une stratégie patrimoniale efficiente, dans laquelle vous contrôlez votre ratio d’endettement.
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété s’inscrit dans une stratégie de transmission et d’optimisation de votre patrimoine. La propriété d’un bien, dans sa forme juridique, peut être scindée en deux parties distinctes l’une de l’autre, l’usufruit et la nue-propriété. Ce démembrement apportera des avantages à chaque partie, en contrepartie d’un inconvénient inhérent à la forme démembrée. Ce démembrement permet généralement de privilégier la partie qui profitera des fruits de l’investissement, alors que l’autre partie se verra assigner la propriété du bien sans possibilité d’utiliser les revenus. On retrouve cette notion de démembrement surtout dans les donations et les successions.
C’est aussi le cas lors d’une souscription à une SCPI, bien que certaines sociétés de gestion ne le prévoient pas. Tout l’intérêt de ce démembrement est de garder la nue-propriété pendant au moins 3/5/7 ou 10 ans, afin de pouvoir bénéficier d’une décote sur la valeur des parts en abandonnant l’usufruit pendant ce laps de temps. Le moment le plus important dans cette stratégie, est le moment de l’échéance du démembrement : quand l’usufruit et la nue-propriété reviennent dans une seule et unique main. L’entièreté de la propriété sera reconstituée sur le nue-propriétaire. Il récupérera alors les revenus générés chaque année, revalorisés sur la valeur des parts qui auront subi – a priori – une augmentation, en adéquation avec la valeur du parc immobilier. Cela permet notamment d’anticiper une perte de revenus lors du départ en retraite et de ne pas être imposé sur les revenus locatifs pendant la période d’abandon de l’usufruit.
Investir dans les SCPI en passant par une SCI
La SCI, société civile immobilière, est une forme sociale très répandue dans le cadre de montages patrimoniaux. Elle est un outil d’organisation et de transmission du patrimoine privé, mais aussi professionnel. Son organisation se met en place lors de la rédaction des statuts de la société. Ils permettent notamment d’organiser arbitrairement la répartition des parts de chaque associé. La rédaction statutaire est donc un outil indispensable pour instaurer les règles et effets de la société.
Investir à travers cette forme juridique peut être utile en cas de co-souscription avec son associé dans une SCPI, dans un souci de répartition équitable de l’investissement et pour préparer par la suite la transmission de son patrimoine à ses héritiers.
En somme, c’est un outil dont la puissance dépendra de la qualité de rédaction des statuts et de la gestion comptable et fiscale qui engendrera des conséquences financières.
Une SCI peut être assujettie à l’impôt sur le revenu, ou à l’impôt sur les sociétés, suivant l’activité générée et le choix adopté par les associés.
Si la SCI est à l’IS, alors le résultat de la SCI, généré par les actifs logés dans la SCI, ne peut être automatiquement prélevé par les associés. Le résultat annuel réalisé par la SCI n’est pas imposable à l’IR ni aux prélèvements sociaux, contrairement à une SCI à l’IR, transparente fiscalement, qui sera elle imposée directement sur ses revenus fonciers.
Dans le cadre d’un investissement en SCPI, les revenus générés seront capitalisés dans la SCI sans être imposés. Mais ce montage n’est possible que par le conseil avisé et professionnel d’un gestionnaire de patrimoine, tant la rédaction des statuts peut être complexe que la maîtrise de la fiscalité est nécessaire.
L’administration fiscale peut être tentée de requalifier l’imposition de la SCI pour l’assujettir à l’IR en cas de non-respect de certaines conditions. Une étude approfondie est donc grandement conseillée pour ce montage tout comme un rescrit de l’administration fiscale.
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SCPI logée dans l’enveloppe juridique de l’assurance-vie
Les unités de compte peuvent être utilisées afin de loger une SCPI dans la poche juridique de l’assurance-vie. D’une pierre deux coups ! Vous pouvez bénéficier à la fois de l’enveloppe fiscale avantageuse de l’assurance-vie et du rendement d’une SCPI, avec le confort de gestion inhérent à ce type d’investissement. Le revenu foncier est alors intégré aux gains accumulés chaque année dans la poche de l’assurance-vie. Il est conseillé de toujours avoir une allocation diversifiée avec des actifs décorrélés chacun des autres. Cette stratégie permet de diversifier son allocation avec un actif immobilier qui ne dépendra pas des tendances des marchés boursiers.
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Vous l’aurez compris, des solutions aussi différentes qu’efficaces existent pour investir au travers des SCPI. Il est toujours vivement conseillé de se renseigner au préalable sur l’efficacité de ces montages patrimoniaux, afin d’en percevoir tous les avantages et les inconvénients. Chaque contexte patrimonial, chaque élément de patrimoine doit être pris en considération avant de se lancer dans de tels montages.