Le début d’année a été marqué par la crise sanitaire, suivi par une crise économique que les experts décrivent comme sans précédent. Cela a eu pour conséquence une augmentation des taux d’emprunts, poursuivie durant le mois de mai, passant de 1,13% à 1,25% pour le taux moyen comprenant le marché de l’ancien et du neuf. De plus, la politique de correction sur l’octroi des crédits immobiliers est devenue effective depuis la fin d’année 2019.
Une période de grande envolée des crédits immobiliers en 2019
D’une manière générale, depuis quelques années, avec l’aide apportée sur les crédits par la Banque Centrale Européenne pour soutenir le secteur bancaire, les conditions d’obtention étaient souples, les banques commerciales étaient promptes à accepter les dossiers les plus discutables. Elles prêtaient moins d’attention à la situation financière de l’emprunteur et faisaient preuve de flexibilité sur le taux d’endettement. Le calcul du reste à vivre était fondamental. L’emprunteur qui disposait d’un petit apport personnel, diminuait les risques pris par l’établissement de crédit, ce qui diminuait logiquement leur prime de risque.
Le taux d’emprunt proposait par les banques s’en trouvait affecté et était plus faible que pour un crédit sans apport. Un paradigme qui pourrait être en passe de changer.
La restriction des conditions d’acceptation des crédits immobiliers
Resserrement des conditions de crédit
Alors que la crise sanitaire du Covid-19 se profilait à l’horizon, Bercy et le Haut Conseil de Stabilité financière – HCSF – ont envoyé un message clair aux banques, relatif au resserrement des conditions d’acceptation sur les crédits immobiliers. C’est en ce sens que le HCSF a rédigé une recommandation le 20 décembre 2019, précisant « les évolutions du marché immobilier résidentiel en France en matière d’octroi de crédit, pour prévenir les risques pour les ménages, les banques et la stabilité financière ». L’institution en a profité pour établir une nouvelle définition du taux d’endettement, appelé « taux d’effort » par le HCSF.
Cette recommandation s’est traduite par la remise à plat de deux critères, le refus d’accorder des prêts au-delà de 25 ans et d’être plus regardant sur la condition des 33% du taux d’endettement maximale. Le seul moyen d’éviter ces deux critères est de limiter l’endettement à sept années de revenus. Le facteur du reste à vivre n’étant pas utilisé dans la recommandation, ça sera aux banques de se montrer pragmatiques pour rester les plus pertinentes possibles face aux dossiers dégageant de hauts revenus bien que fortement endettés. La flexibilité que les banques se permettaient auparavant pourrait devenir plus rares. Les répercussions de cette recommandation ont été visible directement. Les apports demandés par les banques pour la constitution des dossiers ont été plus importants : la part d’apport personnel a augmenté de 13,2% depuis le début d’année, d’après le Crédit Logement.
Cependant, une recommandation en tant que telle n’est pas synonyme d’obligation. Il faudra bien suivre l’évolution de l’octroi des crédits immobiliers sur les prochains mois pour se faire une véritable idée du respect de cette recommandation.
La réaction protectionniste des banques
Autre facteur à prendre en considération : le taux d’usure. Il a été abaissé dernièrement. Il représente le taux maximal au-delà duquel il est impossible d’emprunter. On parle alors du TAEG maximum légal, pour taux annualisé effectif global. Il est révisé par la Banque de France tous les trimestres. Alors qu’il a été diminué de 0,16% dès janvier 2020 concernant les prêts de plus de 20 ans, il a encore été abaissé de 0,10% pour atteindre 2,51%. Cette mesure tend à protéger les particuliers de taux de crédit trop élevés. Mais revers de la médaille, elle pourrait aussi pénaliser des emprunteurs jugés trop risqués soumis aux assurances intégrées dans le TAEG. Au second trimestre 2020, le taux d’usure a été ajusté de +0,06% en ce qui concerne les taux immobilier supérieurs à 20 ans.
Face au contexte économique incertain, la prise de risque des banques devient plus forte et cela va se ressentir sur le taux d’emprunt. Les profils dont l’endettement est important, dont les revenus sont irréguliers, ou encore dont le reste à vivre est faible, peuvent être à présent considérés comme inéligibles. Ce resserrement est effectif sur les particuliers, tandis que d’un autre côté tout est mis en œuvre pour faciliter l’obtention de crédits pour les entreprises. Conséquence de cette politique de restriction, au 1er trimestre 2020, le nombre de crédits immobiliers accordé à chuté de 13% par rapport au 1er trimestre 2019. La seconde moitié de 2020 devrait rester sur la même lignée, le HSCF ayant confirmé cette politique de restriction jusqu’à la fin de l’année.
Pourtant, les circonstances restent très avantageuses avec des taux d’intérêt qui demeurent finalement très bas.
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Explication sur la faible hausse des taux d’emprunt
Le contexte des taux négatifs inchangé
Factuellement, le taux moyen depuis décembre a augmenté de 13 points de base sur l’ensemble du marché immobilier. Le taux moyen, rappelons-le, est le taux calculé sur l’ensemble des taux rencontrés sur les marchés. Cette hausse traduit l’augmentation des risques liés à la situation macroéconomique et financière du contexte actuel.
Pour essayer de comprendre l’évolution des taux immobiliers, il faut garder un œil avisé sur les taux d’emprunt de l’Etat Français, plus précisément sur l’OAT à 10 ans – le taux d’emprunt sur 10 ans – qui sert de référence aux crédits immobiliers à taux fixe. Les obligations assimilables du Trésor – OAT- représentent les créances qu’émet l’Etat Français sur le marché obligataire. Ce sont plus simplement les titres de créance du Trésor Public. Ce taux, négatif sur toute l’année 2019, ainsi qu’au début de l’année 2020, est passé en territoire positif pendant un court laps de temps d’avril jusqu’à mi-juin, pour retourner sous la barre du zéro à hauteur de -0,0380%. Hormis celui-ci et l’OAT à 30 ans, tous les autres taux d’emprunt de l’Etat français sont restés négatifs. Nous sommes donc toujours dans un contexte de taux négatif.
Le contrôle du niveau de l’inflation par la BCE
Pour aller un peu plus loin, il faut préciser l’importance du taux d’intérêt directeur de la BCE. Il a un impact direct sur l’évolution des taux de crédits immobiliers à taux variable, influençant donc l’obtention des crédits. C’est l’outil principal de la BCE pour contrôler l’inflation en zone Euro. Plus le taux directeur est élevé, plus le coût du crédit est cher. Ce qui amenuise la capacité d’emprunt des ménages. Ils préfèreront alors épargner plutôt que d’emprunter. Ce taux directeur principal, aussi appelé taux de refinancement, reste inchangé depuis 2016 à 0%.
L’augmentation des taux immobiliers, de 7 points de base (+0,07 points) pour le mois de mai, ne trouve donc pas de justification dans l’augmentation du taux d’emprunt de l’Etat Français à 10 ans ou du taux directeur de la BCE, comme ils restent globalement inchangés. L’autre explication plausible est que les banques augmentent leurs primes de risque, ce qui reste cohérent dans un contexte de crise sanitaire et maintenant avec l’arrivée de la crise économique qui s’installe peu à peu dans le paysage financier. Elles se rémunèrent plus sur les intérêts qu’elles perçoivent car le risque pour elle de faire crédit, est plus grand. A ce titre, les taux d’intérêt moyen ont augmenté jusqu’à 1,29% pour la seconde moitié de l’année 2020. Ce qui l’a fait repasser au-dessus du niveau de l’inflation.
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La reprise au départ du déconfinement
Alors que l’arrêt pendant deux mois aura été très net, la reprise est d’autant plus vive depuis le déconfinement sur les activités locatives et d’achats. Le marché n’aura pas mis longtemps avant de montrer des signes de reprise. Premier jour de déconfinement, le record sur la demande locative a explosé, +47% pour la start up HomePilot, spécialisée en gestion locative. En outre, « nous observons une reprise en U », décrit Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents. Il explique de plus que les acheteurs ont tenu le coup face aux délais prorogés et ont pu finaliser leurs transactions.
La recherche d’appartements à la location est sur une belle dynamique de reprise. Les personnes cherchent une réorganisation de leur mode de vie et cela passe avant tout par une recherche plus réactive du lieu de vie.
Crédits immobiliers :Les premières projections des professionnels de l’immobilier
En début d’année, les prix de l’immobilier augmentaient de 5% selon une statistique récente des notaires. Bien que les experts, les économistes ainsi que tous les acteurs immobiliers ne mesureront l’ampleur des conséquences sur le marché que dans quelques mois, les derniers sondages parus nous montrent les premières réponses du marché face à la crise. Si les taux d’emprunt continuent de monter, on peut s’attendre à une diminution des prix de l’immobilier ou au moins, à une stagnation des prix comme le démontre le dernier sondage du baromètre FNAIM/Le Figaro. 53% des adhérents de la Fédération nationale de l’immobilier voient les prix stagnaient dans l’ancien, et 31% pensent qu’ils vont même baisser. On voit alors apparaître petit à petit une correction de la situation avant Covid-19, situation qui nourrissait un début de bulle immobilière dans les plus grandes villes du fait de l’augmentation des prix jusqu’à leurs sommets les plus hauts.
Pour obtenir des conseils sur l’octroi des crédits immobiliers, prenez contact avec notre cabinet de gestion privée à Paris Verney Conseil.